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    2018年房地產估價師制度與政策高頻考點:土地所有制

    2018-11-03 16:19:44 來源:學爾森教育
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    《土地管理法》第二條規定:“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”

    (一)國有土地

    全民所有制的土地被稱為國家所有土地,簡稱國有土地,其所有權由國務院代表國家行使。《土地管理法》第二條規定:“全民所有,即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。城市市區的土地屬于國家所有。《憲法》、《物權法》都明確規定,城市的土地屬于國家所有。《土地管理法》第八條更明確規定:“城市市區的土地屬于國家所有。”這里所說的城市是指國家設立市建制的城市,不同于某些法律、法規中的城市含義。《中國城市統計年鑒》等使用的市區一詞,指的是城市行政區劃內除市轄縣以外的區域,包括城區和郊區。建制鎮既不屬于《憲法》和《土地管理法》所說的城市范疇,也不屬于其所說的農村和城市郊區的范疇。關于鎮的土地所有權問題,1982年11月26日第五屆全國人民代表大會第五次會議《關于中華人民共和國憲法修改草案的報告》指出:“草案第十條中原來是把鎮的土地和農村、城市郊區一律看待的。全民討論中有人指出,全國各地情況不同,有些地方鎮的建制較大,今后還要發展,實際上是小城市。因此刪去了有關鎮的規定。鎮的土地所有權問題,可以根據實際情況分別處理。”

    1998年12月27日國務院頒布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》(國務院令第256號,以下簡稱《土地管理法實施條例》)第二條進一步明確了國有土地的范嗣,其規定如下:①城市市區的土地;②農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地;③國家依法征收的土地;④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;⑤農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的,原屬于其成員集體所有的土地;⑥因國家組織移民、自然災害等原因,農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

    《憲法》第十條規定:“任何組織或者個人不得侵占,買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”在現階段,按照國家有關規定,取得建設用地使用權的途徑主要有:①通過行政劃撥方式取得;②通過國家出讓方式取得;③通過房地產轉讓方式取得(如買賣、贈與或者其他合法方式);④通過土地或房地產租賃方式取得。依法取得建設用地使用權后,建設用地使用權人享有土地占有、使用和收益的權利,有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。但不得改變土地用途,如需要改變的,應當依法經有關行政主管部門批準。建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權,不得損害已設立的用益物權。建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的,當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定.但不得超過建設用地使用權的剩余期限。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的,附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。同樣,建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的,該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

    (二)集體土地

    勞動群眾集體所有制的土地采取的是農民集體所有制的形式,該種所有制的土地被稱為農民集體所有土地,簡稱集體土地。農民集體的范圍有下列3種:①村農民集體;②村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體;③鄉(鎮)農民集體。《土地管理法》第十條規定:“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的,由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理;已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的,由鄉(鎮)農村集體組織經營、管理。”

    農村和城市郊區的土地一般屬于農民集體所有,即除法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有。《憲法》第十條規定:“農村和城市郊區的土地,除南法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。”第九條規定:“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源,都屬于國家所有,即全民所有;南法律規定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”

    黨的十八屆三中全會提出加快建立城鄉統一的建設用地市場,在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等人市、同權同價。同時,改革農村宅基地制度,選擇若干試點,慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓。

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